الزام به تنظیم سند رسمی

نحوه پيگيري پرونده الزام به تنظيم سند رسمي

۱۳۹۰/۱۰/۱۷

الزام به تنظيم سند رسمي

مقدمه

هرگاه عقد با جمع بودن شرايط مقرر در ماده 190  قانون مدني منعقد و موضوع قرارداد به خواهان منتقل شود و تعهداتي بر طبق قانون واقع شده باشد مطابق اصل صحت و لزوم و نيروي  الزام آور قراردادها بين متعاملين و قائم مقام انها  لازم الاتباع است  مگر اينكه قرارداد مزبور به تراضي اقاله ،يا به موجب قانون فسخ گردد علاوه بران متعاملين نيز به  كليه نتايجي كه به موجب عرف و عادت  يا به موجب قانون از عقد حاصل ميشود  ملزم خواهند بود. از انجايي كه قانون ثبت اسناد و املاك و قانون نحوه نقل و انتقالات  وسيله  نقليه موتوري مصوب 1359 هرگونه نقل و انتقال رسمي  املاك داراي پلاك ثبتي و خودروها  را الزامي اعلام نموده است و لزوم تنظيم سند رسمي انتقال در معامله  اموال غير منقول و خودرو از مسلمات عرف و عادت است وجود چنين تعهدي براي بايع يا مالك رسمي محل تامل نميباشد  و تنظيم سند به منظور انتقال رسمي آن ضرورت دارد.

اركان دعوي الزام به تنظيم سند رسمي به ترتيب ذيل است:

الف) مالكيت رسمي خوانده : اين مالكيت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك ( در املاك داراي پلاك ثبتي ) و راهنمايي و رانندگي (خودرو) احراز ميگردد كه دو حالت دارد:

1)در صورت عدم ثبت رسمي  آن به نام خوانده ادعا متوجه وي نميباشد و قرار رد دعوي صادر ميگردد(ماده 84 ق. آ .د. م)

2)در صورت ثبت رسمي آن به نام خوانده به بررسي ركن دوم ميپردازيم

ب)وقوع معامله به نحو صحيح فيما بين طرفين ، كه غالبا مستند دعوي يكي از موارد ذيل است

1)مدرك عادي كه بر انعقاد عقد معين قانوني يا قرارداد نامعين صحيح  دلالت كند در صورتي كه ايرادي اعم از انكار يا ادعاي جعل به اصالت  سندوارد نشود و ياادعاي  انحلال قرارداد به نحوي از انحاء  قانوني اعم از فسخ يا اقاله  مطرح نگردد دادگاه بعد از اولين جلسه  دادرسي مبادرت به انشاي راي مينمايد و در صورت  ايراد يا ادعاي جعل در اولين جلسه دادرسي  با صدور قرار كارشناسي  راجع به اصالت يا جعليت سند بررسي ميكند(مواد 226 و218 و 217 ق.آ.د. م)

2)شهادت شهود كه بر وقوع يا انعقاد عمل حقوقي دلالت كند:در اين صورت دادگاه  بعد از تشكيل اولين جلسه دادرسي قرار استماع شهادت شهود را صادر ميكند(مواد 229 به بعد مبحث گواهي ق. آ. د .م)سپس وقت ديگري جهت دعوت طرفين و شهود به منظور استماع  يا اداي شهادت تعيين ميگردد. بعد از تشكيل دادگاه و گواهي گواهان به نحو صريح و روشن مبني بر وقوع عمل حقوقي به نحو صحيح  و احراز مالكيت خواهان ، دادگاه مبادرت به انشاي راي مطابق با خواسته مينمايد .و الا در صورت عدم احراز حكم به بي حقي وي صادر ميكند

نكات:

طبق راي وحدت رويه  شماره «620-20/8/76» هيات عمومي ديوان عالي كشور چنانچه پلاك مورد ادعا در رهن باشد  با وجود حق عيني مرتهن تا زمان فك رهن ،امكان تنظيم سند رسمي پلاك ثبتي مرهونه وجود ندارد. بنابراين دعوي تنظيم سند قابليت استماع نخواهد داشت مگر اينكه خواهان مدركي ارائه نمايد كه حاكي از اذن مرتهن باشد دراين حالت با طرف دعوي قرار دادن مرتهن ، دعوي قابل استماع  خواهد بود

 طبق مقررات قانوني ثبت اسناد و املاك تنظيم سند رسمي انتقال به صورت مفروز نسبت به قسمتي از ملك ثبت شده وقتي امكان پذير است كه ملك تفكيك شده و موضوع سند به صورت مفروز در آمده باشد و الا دعوي الزام به تنظيم سند رسمي قبل از تفكيك قابليت استماع ندارد . بدين ترتيب ميتوان هردو درخواست تفكيك و الزام به تنظيم سند را تواما طرح نمود زيرا التزام به شي التزام به لوازم ان نيز هست

 مطابق ماده 350 قانون مدني بيع مال مشاع تجويز شده است و نيازي به اذن ساير مالكين و شركاء  در وقوع بيع به نحو مشاع نيست. بدين ترتيب دعوي الزام به تنظيم سند رسمي به نحو مشاع در محدوده و سهم مشاعي فروشنده قابليت استماع دارد و نيازي به طرف دعوا قرار دادن ساير شركاء نيست.

«بنا به مراتب فوق رسيدگي به دعوي الزام به تنظيم سند رسمي نيازمند يك تا دو جلسه رسيدگي است»

بررسی حق شفعه (با تحلیل ماده 808 قانون مدنی)

ادامه نوشته

احکام حواله

ادامه نوشته

ایین تجدید نظر خواهی از احکام کیفری

ادامه نوشته

فرجام خواهی (ایین دادرسی مدنی)

ادامه نوشته

چند نکته کوتاه در مورد مهریه و نفقه

مهریه
 
1- تعیین مهریه در عقد نكاح منقطع شرط صحت ولی در نكاح دايم این گونه نیست.
 
2- در تعیین مهریه واقع نگر باشیم و احتمالات منفی را نیز در نظر بگیریم.
 
3- بدانیم كه تعیین مهریه بالا، ایمن كننده ازدواج نخواهد بود و تعیین مهریه ناچیز هم توصیه نمی‌شود.
 
4- مهریه در سند نكاحنامه ذكر می‌شود و به صورت دین برعهده شوهر خواهد بود.
 
5- زن به مجرد ازدواج حق مطالبه مهریه را خواهد داشت ولی تقدس كانون خانواده و رعایت مصالح و توان مالی طرف قرارداد را نیز باید در نظر گرفت.
 
6- چنانچه مهریه در نكاحنامه ثبت شده، باشد، می‌توان آن را از طریق اداره اجرای ثبت اسناد و یا محاكم عمومی مطالبه كند.
 
7- در صورتی كه مهریه وجه نقد باشد اداره ثبت و یا دادگاه با استفاده از شاخص ارائه شده توسط بانك مركزی نرخ آن را در روز مطالبه محاسبه خواهد كرد.
 
8- مهریه تا حدی كه رفع جهالت از آن شود باید برای طرفین مشخص باشد.
 
9- برای تأدیه تمام یا قسمتی از مهریه می‌توان مدت یا اقساطی قرار داد.

 
شرایط مهریه
 
1- مالیت داشته باشد.
 
2- قابل تملك و نقل و انتقال باشد.
 
3- معلوم و معین باشد.
 
4- قدرت بر تسلیم و تسلم داشته باشد.

 
انواع مهر
 
مهر المسمی: مهری است كه در عقد نكاح تعیین شده یا تعیین آن به عهده شخص ثالثی گذارده شده است.
 
مهر المثل: مهری است كه در نكاح مفوضه البضع به حسب شرافت و اوضاع و احوال زوجه به او داده می‌شود. (ماده 1091 ق.م)
 
مهر السنه: مقدار آن 5 / 262 مثقال پول نقره مسكوك است.
 
مهر المتعه: مهری است كه در نكاح مفوضه البضع شوهر به زن مطلقه خود برای تعیین این مهر برخلاف مهرالمثل مهر و از حیث غنا و فقر ملاحظه می‌شود.

مفوضه البضع: زوجه را در عقد نكاحی كه دايم بوده و مهر ذكر نشده باشد یا شرط عدم مهر شده باشد.
 
مفوضه المهر: زوجه را در نكاح دايم ( كه تعیین مقدار مهر را به اختیار شوهر یا زوجه یا ثالث گذاشته باشند.)

 
چند نكته
 
- ممكن است مهر حال یا مدت دار باشد، اگر حال باشد زوجه می‌تواند بلافاصله بعد از عقد آن را مطالبه كند و تا وصول آن از تمكین نیز امتناع نماید.
 
- مادة 1082 قانون مدنی مقرر داشته به مجرد عقد، زن مالك مهر می‌شود و می‌تواند هر نوع تصرفی كه بخواهد در آن بنماید.

 
مهریه ریالی

در سال 76 تبصره­ای به ماده مذكور الحاق شد كه به موجب آن (چنانچه مهریه وجه رایج باشد) متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تادیه نسبت به سال اجرای عقد كه توسط بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می‌­گردد محاسبه و پرداخت خواهد شد مگر این كه زوجین در حین اجرای عقد به نحو دیگری تراضی كرده باشند.
 
براساس تبصره فوق بانك مركزی جمهوری اسلامی ایران طبق آيین نامه الحاق یك تبصره به ماده 1082 قانون مدنی مكلف است همه ساله شاخص سال قبل را تا پایان سه ماهه اول هر سال به قوه قضايیه ابلاغ كند تا قوه قضايیه نیز شاخص مذكور را به واحدهای تابعه جهت اجرا ابلاغ كند. (واحدهای تابعه: دادگاه‌های صالحه – سازمان ثبت اسناد و املاك كشور).
 
هرگاه مهریه وجه رایج باشد هریك از زوجین می­‌تواند در خواست كند تا میزان مهریه بر اساس شاخص بانك مركزی محاسبه و پرداخت شود نحوه محاسبه مهریه وجه رایج عبارت از متوسط شاخص بها در سال قبل تقسیم بر متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد ضربدر مهریه مندرج در عقد نامه.
 
محاسبه مهریه به شرح فوق در صورتی كه زوجه برای وصول مهریه خود از طریق دفتر ازدواج و اداره ثبت اسناد محل اقدام نماید مرجع صالح برای محاسبه مهریه وجه رایج اداره ثبت اسناد است و چنانچه از طریق دادگاه صالحه برای وصول اقدام گردد مرجع صالح برای محاسبه مهریه وجه رایج دادگاه صلاحیت دار خواهد بود.

 
نفقه
 
نفقه یعنی تأمین هزینه زندگی زن كه شامل خانه، اثاثیه، منزل، غذا، لباس، دارو و درمان بوده كه از زمان عقد دائم بر عهده شوهر است.
 
- محاسبه میزان نفقه بر مبنای شئونات خانوادگی زن، عرف و عادت ساكنان هر منطقه و وضع مالی مرد می‌باشد.
 
- نفقه عبارت است از مسكن، لباس، غذا، اثاث خانه كه به طور متعارف با وضعیت زن متناسب باشد.
 
- هرگاه زن بدون مانع شرعی از ادای وظایف زناشویی امتناع كند مستحق نفقه نخواهد بود.
 
- زنی كه همسرش از پرداخت نفقه به وی خودداری كند هم می‌تواند شكایت كیفری كند و هم می‌تواند دادخواست حقوقی بدهد.
 
- هركس با داشتن استطاعت مالی، نفقه زن خود را در صورت تمكین ندهد و یا از پرداخت نفقه سایر اشخاص واجب النفقه امتناع كند دادگاه او را از سه ماه و یك روز تا 5 ماه حبس محكوم می‌‌كند.

چند نکته در مورد عقد وکالت
تعریف : ماده 656 قانون مدنی وکالت عقدی است که به موحب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود میگرداند ؛ پس مطابق تعریف فوق وکالت ، عقد است و مشمول ماده 183 قانون مدنی می باشد . عقد وکالت برگرفته از بند 1و2 ماده 678 و نیز ماده 679 قانون مدنی عقدی جایز بوده و مشمول ماده 186 است . ماده 678 : وکالت به طرق ذیل مرتفع می شود : 1- عزل موکّل ( عزل وکیل توسط موکّل ) 2- استعفای وکیل 3- به موت یا به جنون وکیل یا موکّل . در باب عزل وکیل توسط موکل و زمان آن ماده 679 می گوید : موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل ( او ) در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد . بنابر آنچه گفته شد وکالت عقدی جایز است و موکل هر زمان بخواهد می تواند وکیل را عزل کند و وکیل نیز هر زمان بخواهد می تواند استعفا دهد . علاوه بر این بند  3 ماده 678 ق.م فوت و جنون هر یک از وکیل یا موکّل را از موجبات منفسخ شدن عقد وکالت می داند حال سوالی که ممکن است اینجا پیش بیاید این است که اگر در عقد وکالت به غیر از جنون و فوت یکی از طرفین عقد را بر هم بزند و در صورت انجام این عمل طرف دیگر متضرر شود آیا طرف بر هم زننده مسئولیتی خواهد داشت یا خیر ؟ ثانیا ، اگر هر دو با هم عقد را بر هم زنند این رفتار چه نامیده می شود ؟ با توجه به ماده 675 ق.م ، موکل باید هزینه هایی را که وکیل شخصا متحمل شده است را به علاوه اجرتش متناسب با عملکرد او پرداخت کند ؛ همین جا ممکن است این پرسش مطرح شود که چرا قید متناسب با عملکرد را برای پرداخت اجرت می آوریم ؟  به این دلیل که اگر بصورت مطلق بگوییم اجرت وکیل پرداخت شود و حدود آنرا تبیین نکنیم در صورت عدم انجام وکالت به نحو احسن ، نه می شود هیچ حق الزحمه ای را نپرداخت و نه منصفانه است که  حق الزحمه وی به طور کامل پرداخت شود زیرا در هر دو صورت ظلم و اضرار است و مطابق قاعده فقهی لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام صحیح نیست . بنابراین باید متناسب با عملکرد وکیل حق الوکاله وی را پرداخت نمود  ؛ اما حال اگر وکیل استعفا دهد و موکل به واسطه این استعفا متضرر گردد تکلیف چیست ؟ در اینجا هم اگر ضرری متوجه موکل شود به سبب استعفای بی موقع وکیل مطابق ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی وکیل ملزم به جبران خسارت مادی و معنوی خواهد بود و اگر موکل وکیل را عزل کند حق الوکاله وکیل مطابق آنچه در فوق گذشت باید پرداخت شود . ماده 43 ق.آ.د.م : عزل یا استعفای وکیل یا تعیین وکیل باید در زمانی انجام شود که موجب تجدید جلسه دادگاه نگردد ، در غیر این صورت دادگاه به این علت جلسه را تجدید نخواهد کرد . بنابراین استعفا یا عزل باید مطابق ماده و 667 و666 قانون مدنی و نیز مواد 38 و 39 قانون آیین دادرسی مدنی باشد و الا مشمول ماده 43 ق . آ.م خواهد بود . درباره سوال دوم هم به نظر میرسد که این امر ایقاعی دوطرفه می باشد ؛ ایقاع عملی است که ایجاب کننده و قبول کننده آن به اراده یک نفر می باشد  ، اثرگذاری ایقاع یا به شکل یک طرفه است و یا دو طرفه ؛ ایقاع یک طرفه فقط نسبت به خود ایقاع کننده اثر دارد همانند اعراض ( اسقاط حق عینی ) و دو طرفه مثل طلاق و ابراء ( اسقاط حق دینی ) که یک طرف اراده به عملی حقوقی میکند و هم برای خودش و هم برای شخص دیگری آثار حقوقی ایجاد می کند بطور مثال در ابراء فرد هم حق خود را ساقط می کند و هم ذمه مدیون را ، بدون اینکه مدیون در ایجاب و یا حتی قبولی نقشی داشته باشد . مطلب دیگر مربوط به نوع وکالت است . وکالت یا به صورت مطلق است یا مقید . اکنون می خواهیم در مورد وکالت مطلق در فروش بحث کنیم ، به این معنی که شخصی به شخص دیگری به طور مطلق وکالت می دهد که مال وی را بفروشد و به وی در انتخاب خریدار و ثمنی که قرار است دریافت کند و ... اصطلاحا اختیار تام می دهد ؛ حال مسئله این است که آیا وکیل حق دارد خود را خریدار مال قرار دهد و مال را بخرد یا نه ؟ پاسخ این است که حق ندارد مگر اینکه بهای کالا معین باشد و مظنّه بورسی داشته باشد ، در این صورت وکیل می تواند خود طرف معامله واقع شود ، پس وکیل باید توجه کند ببیند عین مظنه بورسی ( مظنه بورسی یعنی مثلا اکثریت جامعه از میزان ثمن آن مطلع باشند و قیمت عرفی و بازاری آن را بدانند  ) دارد یا خیر ؟ حال ببینیم پاسخ این پرسش که سوال کارشناسی ارشد سراسری سال 86 می باشد چیست ؟ { بر اساس وکالتنامه ، وکیل می تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر کس که صلاح بداند بفروشد ؛ وکیل هم مورد وکالت را با یک پنجم بهای واقع به خود می فروشد حال وضعیت این بیع چگونه است ؟ } در این سوال چند نکته قابل برداشت است ، اولا از سیاق عبارت این مفهوم برداشت می شود که نوع وکالت ، مطلق است اما نکته ای که وجود دارد این است که نمی دانیم بهای کالا مظنه بورسی دارد یا خیر ؟ ما اگر علم نداشته باشیم که مظنه بورسی وجود دارد یا نه  باید اصل عدم را جاری کنیم و بنا را بر این بگذاریم که در زمان بیع مال دارای قیمت معینی نبوده است اما چون در اینجا گفته وکیل به یک پنجم قیمت واقعی عین فروخته فلذا مال دارای قیمت معین بوده است . از طرف دیگر درست است که در سوال گفته شده به هر قیمتی ، ولی موکل که محجور ، خاصه سفیه نبوده که بخواهد مالش را به یک پنجم بها ( یعنی همان میزانی که در قانون مدنی قدیم میزان مغبونیت بود ) مالش به فروش رود ! و مواد 667 و 666 قانون مدنی همین امر و مسائل این چنینی را تذکر میدهد و اساس وکالت اعتماد و امانت داری است به علاوه 662 که می گوید : ( وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آنرا بجا آورد ، وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام امر اهلیت داشته باشد ) ؛ رعایت امانت و حال موکل توسط وکیل را بیان می کند و خود انسان در حالت عادی و غیر فورس ماژور که به ضرر خویش اقدام نمی کند پس وقتی گفته شده به هر قیمتی منظور معنای عرفی سخن موکل است نه این که به هر قیمتی که موکل می خواهد و الا اگر غیر این باشد وکیل می گوید به یک ریال عین را فروختم .  بنا بر آنچه گذشت چون مال مظنه بورسی داشته است وکیل می توانسته خود طرف معامله واقع شود اما چون به یک پنجم قیمت واقعی فروخته است موکل حق دارد با استناد به مواد 666 و667 و 416 ( خیار غبن ) قانون مدنی اولا بیع را به استناد خیار غبن فسخ کرده و ثانیا وکیل را عزل کند تا متضرر نشود و وکیل نتواند مجددا به ضرر او عمل کند .

قانون چاه بی انتهاست ، هر که گرفتارش شد کارش ساخته است